文 | 新浪财经 徐苑蕾
5月7日，中国人民银行重磅宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率降至2.6%，创历史新低。同步推出的还有降准、政策利率下调等多项措施，释放宽松信号。
截至今日收盘，三湘印象、天保基建涨停，渝开发、新华联涨超4%，金地集团、保利发展等涨超1.5%。
新浪财经分别对话了上海易居房地产研究院副院长严跃进和广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。双方表示，公积金贷款利率的下调，将使其与商业贷款利率的差距拉大，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率。此外，随着政策利率的下调，贷款市场报价利率（LPR）或将跟跌，进一步降低购房门槛。
公积金利率历史新低
今日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行（以下简称“央行”）行长潘功胜宣布，为进一步实施适度宽松的货币政策，支持房地产市场平稳健康发展，央行决定降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。
展开剩余72%此次调整后，5年期以上首套房公积金贷款利率创下历史最低水平。实际上，近年来，公积金政策调整愈加频繁。从历史数据看，5年以上首套个人住房公积金贷款利率最高值在2007年，为5.22%。2011年后，政策对房地产市场的支持力度持续加大，公积金贷款利率进入下行周期。此次调整前最后一次公积金贷款利率调整是在2024年5月掌心策略，5年以上首套利率下调0.25个百分点至2.85%。
一位地方公积金管理中心客服人员表示，目前仍未收到政策调整后的细则通知，但是按照惯例，公积金贷款利率调整一般覆盖增量和存量公积金贷款，存量贷款按照“一年一定”原则，将于每年1月自动调整。
公积金贷款利率下调，有利于进一步降低购房者的房贷成本。以贷款100万元、30年期、等额本息还款方式为例，调整前利率2.85%，月供约4136元，总利息约49万元，而调整后利率2.6%，月供降至约4003元，每月少还约133元，30年累计减少利息支出约4.86万元。对于贷款额度更高的购房者，如广州等城市家庭组合公积金贷款最高可贷超过200万元，节省的利息将更为可观。
谈及公积金贷款利率调整的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，前期居民买房热情下降，导致公积金池子水位上升，为公积金降低利率、提高利用效率创造了条件。
李宇嘉还提到，之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，导致公积金贷款积极性降低。随着公积金贷款利率的下调，其与商业贷款利率的差距拉大至40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降成本的效应，支持刚需和改善。
楼市筑底，LPR或跟跌
除了公积金贷款利率政策调整外，在今日早上的新闻发布会上，央行还宣布，下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次调整意味着，降息通道即将开启，对于促进LPR下调以及有关的贷款利率下调等都有较为积极的作用。政策利率调整预计将带动5月20日公布的LPR同步下行约0.1个百分点，即下调10个基点。
自2019年LPR改革以来，5年期LPR整体呈下降趋势。LPR上一次调整是在2024年10月，当时5年期以上LPR从3.85%下调至3.6%，1年期LPR从3.35%下调至3.1%。此后多月，LPR报价均保持不变。
李宇嘉表示，从4月及五一期间的楼市交易来看，在热点城市，尽管高端改善项目销售不错，但仅仅是点上的亮点，从面上来看，主要成交量还是来自刚需、刚改降价的项目，楼市的需求主体是刚需、刚改群体，他们对房价和成本都比较敏感。
“因此，此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。后续，随着低成本资金释放，加上存款利率下降，估计按揭贷款利率也可能会调整”，李宇嘉说。
实际上，去年5月，央行已经发文，明确取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，允许地方政府和银行自主决定利率水平。当下，商贷利率已经降至历史最低水平。央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。
不过，尽管2024年以来多地放松限购、降低房贷利率，但房地产市场仍处于筑底阶段，销售数据尚未全面回暖。中指研究院数据显示，2025年1-4月，全国新建商品房销售面积同比下降约6%，部分核心城市二手房价格止跌，但三四线城市库存压力仍然较大。
“个人按揭贷款的政策将有进一步放宽的空间。”严跃进称，今年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足掌心策略，且和目前公积金降息等结合，金融支持购房消费的动力充足，持续促进二季度住房消费工作。
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